2 - Location

30/08/1999

*
*

V - LE LOGEMENT

*
*

2 - LOCATION

*
*

2.1 Conclusion du bail
*
*
Deux situations sont à envisager : le majeur peut être locataire ou bailleur.
*
*

Le majeur protégé est locataire
*
*

Formalités et démarches à accomplir par le gérant

avant la conclusion du bail

· saisir le juge d’une requête ;

· rassembler les pièces d’état civil (fiche familiale), les justificatifs de revenus et avis d’imposition ;

· lorsqu’une caution solidaire a été exigée il y a lieu de produire les mêmes documents.

à réception de l’ordonnance du juge des tutelles

· demander au futur bailleur un relevé d’identité bancaire ou postal, le décompte des sommes à verser au titre du premier loyer et du dépôt de garantie ;

· entreprendre les formalités pour assurer le logement à la date d’entrée dans les lieux en demandant un justificatif qui sera à produire à la signature du bail ;

· signer le contrat de bail en deux exemplaires originaux, dont l’un sera remis au gérant à charge de le conserver pendant le cours du bail et 5 ans au delà.

à réception des clefs

· s’assurer de la conformité des installations ;

· procéder à un état des lieux (cf. 2.2) ; si un huissier est intervenu pour dresser le constat, ses honoraires seront partagés par moitié (loi du 6 juillet 1989) ;

· remettre tous autres justificatifs exigés dans le bail tel que par exemple le contrat d’entretien de chaudière ;

· souscrire les divers abonnements indispensables pour permettre l’installation du majeur (EDF GDF...) ;

· prévoir le cas échéant l’équipement mobilier et ménager.
avant la conclusion du bail

· saisir le juge d’une requête ;
· rassembler les pièces d’état civil (fiche familiale), les justificatifs de revenus et avis d’imposition ;
· lorsqu’une caution solidaire a été exigée il y a lieu de produire les mêmes documents.

à réception de l’ordonnance du juge des tutelles

· demander au futur bailleur un relevé d’identité bancaire ou postal, le décompte des sommes à verser au titre du premier loyer et du dépôt de garantie ;
· entreprendre les formalités pour assurer le logement à la date d’entrée dans les lieux en demandant un justificatif qui sera à produire à la signature du bail ;
· signer le contrat de bail en deux exemplaires originaux, dont l’un sera remis au gérant à charge de le conserver pendant le cours du bail et 5 ans au delà.

à réception des clefs

· s’assurer de la conformité des installations ;
· procéder à un état des lieux (cf. 2.2) ; si un huissier est intervenu pour dresser le constat, ses honoraires seront partagés par moitié (loi du 6 juillet 1989) ;
· remettre tous autres justificatifs exigés dans le bail tel que par exemple le contrat d’entretien de chaudière ;
· souscrire les divers abonnements indispensables pour permettre l’installation du majeur (EDF GDF...) ;
· prévoir le cas échéant l’équipement mobilier et ménager.
*

*
Obligations liées à l'occupation locative

*
le gérant est tenu de :

· payer le loyer et les charges au terme convenu ;

· veiller :
- au bon usage des locaux ;
- au respect de la tranquillité du voisinage ;
- à l’occupation des lieux par le majeur protégé.

· laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes et privatives, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

· s’assurer que le majeur protégé ne s’oppose pas à l’exécution desdits travaux ;

· ne pas transformer les lieux sans l’accord du bailleur ;

· conserver les quittances, justificatifs des travaux et régularisations de charges pendant tout le cours du bail et 5 ans au-delà.
*

*
*
*
Le majeur protégé est bailleur
*
*
Rappel :
*
L’article 1125-1 du Code civil édicte une prohibition :

*
“ Sauf autorisation de justice, il est interdit, à peine de nullité, à quiconque exerce une fonction ou occupe un emploi dans un établissement hébergeant des personnes âgées ou dispensant des soins psychiatriques de se rendre acquéreur d’un bien ou cessionnaire d’un droit appartenant à une personne admise dans l’établissement, non plus que de prendre à bail le logement occupé par cette personne avant son admission dans l’établissement. Pour l’application du présent article, sont réputées personnes interposées, le conjoint, les ascendants et les descendants des personnes auxquelles s’appliquent les interdictions ci-dessus édictées. ”
*
*

Formalités et démarches à accomplir par le gérant

avant la conclusion du bail

Envisager :

· les modalités de paiement du loyer compensant la prise en charge de travaux nécessaires qui incomberaient au majeur protégé (article 1720 du Code civil) ;

· l’exclusion de la sous-location (article 1721 du Code civil) ;

· répartition par moitié des honoraires d’huissier requis pour l’état des lieux.

Saisir le juge d’une requête :

· demander au futur locataire les pièces d’état civil (fiche familiale) , justificatifs de ses revenus et avis d’imposition ;

· demander une caution solidaire avec justificatifs de ses ressources.

à réception de l’ordonnance du juge des tutelles

· préciser au locataire d’adresser les loyers ;

· envoyer le décompte des sommes à verser au titre du premier loyer et du dépôt de garantie ;

· demander à la signature du bail le justificatif de l’assurance locative ;

· signer le contrat de bail en deux exemplaires originaux, dont un sera remis au locataire et le second conservé pendant au moins 5 ans après la fin du bail.

*
après la signature du bail

· procéder à un état des lieux (cf. fiche état des lieux) ;

· demander tous autres justificatifs conformément aux clauses du bail tel que par exemple contrat d’entretien de chaudière et surtout contrat d’assurance ;

· établir une quittance de loyer selon la périodicité prévue au bail précisant le montant du loyer, des charges et du droit au bail ;

· procéder aux appels de charges et à la régularisation annuelle.
*

*
Obligations liées à l’occupation locative
*

le gérant est tenu de :

· délivrer au locataire le logement en bon état d’usage avec les équipements mentionnés au contrat et en bon état de fonctionnement ;

· s’assurer du paiement du loyer et des charges au terme convenu ;

· assurer au locataire la jouissance paisible des lieux (article 1721 du Code civil) ;

· entretenir les locaux en état de servir à l’usage locatif et y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

· ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire qui ne transforment pas la chose louée ;

· faire exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes et privatives ;

· conserver :

- pendant 30 ans tous justificatifs des travaux et transformations, des comptes de syndic et procès-verbaux d’assemblée générale ;

- pendant 10 ans les documents fiscaux.
*

*
*

Le gérant de tutelle peut recourir, après accord du juge, aux services d’un administrateur de biens.
*
*

*
NOTA

En cas de décès du locataire pendant le cours du bail, le gérant de tutelles peut solliciter l’apposition des scellés sur le logement dont le majeur protégé est propriétaire après avoir obtenu l’autorisation du juge des tutelles (décret n°86-951 du 30 juillet 1986).
*

*
*
*
*
2.2 Etat des lieux
*

(article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

L’état des lieux est un mode de preuve de l’état du logement ou du local et des équipements.

*
*
Caractéristiques de l’état des lieux

· il n’est pas obligatoire mais recommandé pour être joint au contrat de location.

· il est établi contradictoirement entre le gérant, le locataire ou le bailleur ;

il est établi sur papier libre mais il est conseillé d’utiliser un formulaire préétabli et disponible en librairie ;

· il peut à la demande de l’une des parties être établi par voie d’huissier. Les frais sont supportés par moitié par chacune des parties ;

· Il doit être réalisé :
- à l’entrée dans les lieux ;
- à la sortie des lieux ;

· Il peut être complété à la demande du locataire pendant le premier mois de la période de chauffe par l’état des éléments de chauffage ;

· Il doit être précis car “ s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure ” article 1730 du Code civil.
*
*
La restitution du logement

· Les frais d’un état des lieux de sortie établi par huissier sont également partagés.

· La comparaison de l’état des lieux établi à l’entrée et à la sortie permet de déterminer les dégradations qui seraient imputables au locataire et par voie de conséquence les frais de remise en état.

· A défaut d’état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Il est tenu de les rendre tels. Il doit apporter la preuve contraire (article 1731 du Code civil).

· Pour calculer les frais de remise en état il est tenu compte d’un abattement pour vétusté.

*
*
Exemple de grille de vétusté

* Libellé *	*	*	*
*

*

*
Franchise

*
Durée de vie maximale

* Nature des charges *	* Locataire *	* Propriétaire *
antennes	entretien	installation
ascenseurs et monte-charge	entretien	installation et grosses réparations
assurance de l’immeuble	non	oui
chauffage	entretien	grosses réparations
dégorgement des canalisations	non en principe	oui en principe, sauf si responsabilité des occupants peut-être établie
désinsectisation	frais partagés	frais partagés
dératisation	non	oui
droit au bail * taxe additionnelle au droit au bail	oui et représente 2,5 % du loyer * non	non * oui
consommation d’eau compteur, relevé et location	privée et parties communes frais partagés	non frais partagés
consommation d’électricité entretien, éclairage, branchement, installation	privée et parties communes parties communes, non	non non oui
espaces verts	entretien	réfection et installation
extincteurs	non	oui
honoraires du gérant, du syndic	non	oui
gardiens · nettoyage des parties communes et sortie des poubelles · autres	** oui pour 75 % * non	* oui pour 25 % * oui
nettoyage des parties communes par une entreprise extérieure	oui *	non *
peinture des parties communes	non	oui
ravalement	non	oui
tapis et tapis brosse	frais de pose, dépose et entretien	achat et remplacement
taxes et impôts · ordures ménagères · taxe de balayage · taxe de voirie · autres impôts fonciers	* oui oui oui non	* non non non oui
vide-ordures	désinfection	débouchage
ventilation mécanique contrôlée	électricité et petit entretien	gros entretien

Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif** *	** a) Jardins privatifs ; b) Auvents, terrasses et marquises ; c) Descentes d'eaux pluviales, chêneaux et gouttières. *
Ouvertures intérieures et extérieures.**	** a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres ; b) Vitrages ; c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies ; d) Serrures et verrous de sécurité ; e) Grille. * *
Parties intérieures.**	a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons ; b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol ; c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures. **
Installations de plomberie*.	** a) Canalisations d'eau ; b) Canalisations de gaz ; c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance, vidange ; d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie ; e) Eviers et appareils sanitaires. *
* Equipements d'installations d'électricité. **	* Remplacement de petits équipements. **
Autres équipements mentionnés au contrat de location.	a) Entretien courant et menues réparations des appareils ; b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ; c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ; d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

* *Forme du congé* *	Le congé doit être : · notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). · ou signifié par acte d’huissier
* *Délai de préavis*	Congé délivré par le locataire · la résiliation peut intervenir à tout moment pendant le cours du bail ; · le locataire doit respecter un préavis de 3 mois ; · la durée du préavis est réduite à 1 mois dans les cas suivants : * - au bénéfice du locataire âgé de plus de 60 ans, dont l’état de santé justifie un changement de domicile (loi n° 90-449 du 31 mai 1990) ; - mutation, perte d’emploi, nouvel emploi. * Congé délivré par le propriétaire · le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois ; · le congé doit être justifié : - pour reprise pour lui même ou sa famille ; - pour vente ; - pour motif légitime ou sérieux. *
* *Clauses obligatoires du congé délivré par le bailleur*	Le congé doit toujours comporter le motif allégué si le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à 1 fois et ½ le montant annuel du SMIC, le bailleur doit formuler dans le congé une proposition de relogement ; Cette obligation ne s’impose pas si le propriétaire a plus de 60 ans ou que ses ressources annuelles sont inférieures à 1 fois et ½ le montant annuel du SMIC ; · si le bailleur délivre congé aux fins de vente, le congé vaut offre de vente au bénéfice du locataire ; · l’offre est valable pendant 2 ans ; le congé doit à peine de nullité comporter le prix et les conditions de la vente envisagée et reproduire les 4 premiers alinéa de l’article 15 II de la loi de 1989 ;** *
* *Obligation du locataire pendant le préavis*	* le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant tout le préavis sauf si : · le logement est occupé par un nouveau locataire avant le terme ; · le congé à été délivré par le propriétaire. Dans ce cas le locataire n’est redevable que du loyer et des charges correspondant à l’occupation effective des lieux. *
* *Conséquence* *	* · à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. *

* *Liberté contractuelle* * Forme du bail * * Durée * * * * * * * * * * Préavis * * * * * * * * * Montant du loyer * * Modalités de paiement * * * * * Etat des lieux * *	* * * · verbal ou écrit ; * * · fixée d’un commun accord entre le bailleur, le locataire ou son représentant; * · si aucune durée n’est précisée dans le bail ou si le bail est verbal, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée ; * · si à l’expiration du bail à durée déterminée, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu à durée indéterminée ; * * · le préavis est déterminé librement si le contrat est à durée indéterminée ; * · lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, il prend fin de plein droit à l’arrivée du terme sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé et faire connaître les motifs de la reprise ; * · si le préavis n’a pas été déterminé dans le bail, l’article 1736 du Code civil indique qu’il convient alors de se référer aux usages locaux ; * * · déterminé librement ; * * · le bailleur peut librement décider des modalités de paiement ; * · le gérant de tutelle hospitalier ne peut autoriser des prélèvements automatiques ; * * · le bailleur n’est pas tenu de joindre au bail un état des lieux d’entrée “ s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ” article 1731 du Code civil. *
* *Restrictions à la liberté contractuelle* *(art 126 de la loi de n° 98-657 du 29/07/1998)	* · Lorsque le bailleur loue de manière habituelle plus de 4 meublés : - les locataires d’un logement principal peuvent exiger un bail écrit d’une durée d’un an reconductible tacitement pour une année ; - en cas de refus, le bailleur doit informer le locataire en motivant sa décision et respecter un préavis de 3 mois ; - le locataire peut résilier le contrat à tout moment moyennant un préavis d’un mois. *
* *Conditions relatives au logement* *	* · le logement doit être correctement meublé et équipé ; · Il doit comporter suffisamment de meubles et objets mobiliers pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. *
* *Fiscalité* *	* · le fisc considère que la location meublée pratiquée à titre habituel constitue une activité commerciale ; · les loyers sont soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. *

Immeubles concernés** *	Les dispositions du décret s’appliquent : · aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ; · aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce ; · aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées avec le consentement exprès du propriétaire** (art.1 du décret). *
Loyer	* · les parties fixent librement le montant du loyer, la répartition des charges et les modalités de paiement ; · les loyers peuvent être affectés d’une clause d’échelle mobile ; · les loyers non indexés peuvent être révisés tous les trois ans à la demande de l’une des parties. Toute révision des loyers doit suivre une procédure écrite (lettre recommandée, mémoire, délai de réponse) ; · les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, pour les sommes excédant plus de 2 termes de loyer (art.24 du décret). *
* *La conclusion du bail*	* · le gérant doit solliciter l’autorisation de signer le bail ; pour le surplus, se référer à la fiche conclusion du bail.
* *La durée légale du bail*	* · La durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans (art.3-1 du décret) ; · Les parties peuvent fixer une durée supérieure ; cette durée ne peut être perpétuelle (art.1709 du Code civil). N.B. : les baux d’une durée au plus égale à deux ans dérogent aux dispositions du décret de 1953. *
* *La cession du bail*	* · Les clauses refusant toute cession sont interdites (art.35-1 du décret) : un commerçant doit pouvoir vendre son fonds de commerce avec tous les éléments nécessaires à la poursuite de l’exploitation ; · Le contrat de bail peut déterminer les conditions de cession : - autorisation préalable du propriétaire ; - locataire vendeur garant solidaire du futur locataire... *
	* · le locataire - peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sans avoir à fournir de justifications. Il doit le faire par acte d’huissier dans le délai prévu par l’article 5 du décret (suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance) - il peut résilier le bail à tout moment dans le délai prévu s’il demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou de ses droits à pension d’invalidité. * · le bailleur peut donner congé au locataire - à l’expiration de chaque période triennale s’il désire reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble. (art.3-1 du décret) ; · l’une des parties peut demander la résiliation du bail : - si son cocontractant n’exécute pas ses obligations.(art.1184 du C.civ.) ; - la mise en demeure préalable n’est pas obligatoire mais reste recommandée. · les parties d’un commun accord - peuvent décider de mettre fin au contrat ; - préciser, par une clause résolutoire insérée dans le contrat, dans quels cas et selon quelles modalités, le bail prendra fin. *
* *Le droit au renouvellement*	* le droit au renouvellement a un caractère d’ordre public (art.35 du décret) : · si le bailleur refuse ce renouvellement : - il doit verser au locataire une indemnité d’éviction ; - le montant de cette indemnité doit tenir compte de la valeur marchande du fonds de commerce disparu, des frais de déménagement, des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. · le locataire n’a pas droit au renouvellement du bail : - s’il a commis une faute grave ; - si l’immeuble est insalubre ou menace ruine ; - si le propriétaire reprend l’immeuble pour l’habiter, le reconstruire ou le surélever ; - s’il n’est pas dûment inscrit au registre du commerce. *
* *La sous-location*	* · le statut des baux commerciaux interdit la sous-location, sauf si le bailleur y consent ; · le contrat peut prévoir que l’autorisation du propriétaire ne sera pas nécessaire ou, au contraire, que cette autorisation ne pourra intervenir qu’à certaines conditions : · à l’expiration du bail principal entre le bailleur et le preneur, si le bailleur principal a autorisé la sous-location, le sous-locataire bénéficie du droit au renouvellement. *
* *Juridiction*	* Relève du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble, les litiges relatifs à : · la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ; · l’application du décret du 30 septembre 1953 ; · les contestations en matière de baux (décret du 28 décembre 1998). NOTA toutes les actions exercées en vertu du décret de 1953 se prescrivent par 2 ans (art.33 du décret). *

2 - Location

Documents sur le même sujet

2 - Patrimoine

6 - Actes médicaux

11 - glossaire